الرقم الذي يُقال والرقم الذي يبقى
اسأل مالكًا عن عائد عقاره فيجيبك بالإيجار السنوي مقسومًا على ثمن الشراء. هذا هو العائد الإجمالي، وهو رقم صحيح لكنه ليس الرقم الذي يدخل حسابه في نهاية السنة.
الرقم الذي يبقى هو ما تبقّى بعد أن يأخذ كل بند نصيبه. والمشكلة أن هذه البنود صغيرة منفردة، فيسهل إسقاط كل واحد منها على حدة، حتى يجتمع الفارق.
البنود التي تختفي
- الشغور. الشهر الذي تبحث فيه عن مستأجر جديد لا يدفع أحد إيجاره. شهر واحد في السنة يقتطع جزءًا ملموسًا من الدخل قبل أي مصروف آخر.
- الصيانة الدورية. التكييف والسباكة والكهرباء والمصعد إن وُجد. متوقعة ومتكررة، ومع ذلك تُحسب دائمًا على أنها استثناء.
- الصيانة الطارئة. تسريب، عطل مفاجئ، ضرر بعد إخلاء. لا يمكن جدولتها، ويمكن تكوين مخصص لها.
- مخصص الإحلال. السخانات والمكيفات والأجهزة أعمار محدودة. استبدالها ليس طارئًا، بل موعد مؤجّل.
- أتعاب الإدارة. بند صريح، وأسهل ما يُتذكّر — وغالبًا الوحيد الذي يُحسب.
- رسوم التوثيق والتجديد. صغيرة، وسنوية.
- الخدمات أثناء الشغور. الكهرباء والماء لا تتوقف لأن الوحدة فارغة.
- التحصيل المتعثر. ليس كل إيجار مستحق يصل، وليس كل ما يصل يصل في موعده.
- تكلفة إعادة التأجير. تنظيف، دهان، تصوير، تسويق، ووقت.
مثال حسابي — أرقام توضيحية فقط
الأرقام التالية مثال لتوضيح طريقة الحساب، وليست متوسطات سوق ولا وعدًا بعائد. استبدلها بأرقام عقارك.
- الإيجار السنوي الإجمالي: ١٠٠٬٠٠٠ ريال.
- ناقص شهر شغور واحد: − ٨٬٣٣٣.
- ناقص أتعاب إدارة بنسبة متفق عليها: − ٥٬٠٠٠.
- ناقص صيانة دورية ومخصص إحلال: − ٧٬٠٠٠.
- ناقص رسوم توثيق وخدمات أثناء الشغور: − ٢٬٠٠٠.
- الصافي: ٧٧٬٦٦٧ ريال — أي أقل من الرقم المُعلن بنحو الربع.
لاحظ أن أيًّا من هذه البنود لم يكن مفاجئًا. كلها معروفة مسبقًا، وكلها قابلة للتقدير قبل الشراء.
كيف تبني الرقم لعقارك
ابدأ من الإيجار الفعلي المحصَّل في السنة الماضية، لا من الإيجار التعاقدي. اطرح منه كل بند مما سبق بقيمته الحقيقية من كشوفك، لا بتقدير ذهني. ثم اقسم الناتج على التكلفة الكاملة للعقار — الثمن مضافًا إليه الرسوم والتجهيز — لا على الثمن وحده.
الرقم الذي يخرج لك أقل مما اعتدت، وهو الرقم الوحيد الذي يصلح لاتخاذ قرار: بيع، أو رفع إيجار، أو إنفاق على تحسين يرفع القيمة.
ما الذي يجب أن يصلك شهريًا
- المحصَّل مقابل المستحق، ومن تأخر وكم.
- المصروفات ببنودها، لا كرقم واحد.
- حالة الإشغال، ومدة بقاء أي وحدة فارغة.
- ما صُرف على الصيانة، وما تأجّل ولماذا.
إن لم يصلك هذا مكتوبًا وفي موعده، فأنت لا تدير عقارك — أنت تعرف عنه أخبارًا.
